Como regularizar um conjunto de casas junto ao RGI? Regras Extrajudiciais do Rio de Janeiro

A regularização de um conjunto de casas construídas sobre um terreno cuja titularidade ainda pertence a pessoas falecidas ou a vendedores que nunca formalizaram o registro é um dos cenários mais complexos do Direito Imobiliário. No entanto, o Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Rio de Janeiro oferece o roteiro técnico necessário para transformar essa informalidade em patrimônio seguro, sendo certo que em muitos casos a solução poderá passar longe da via judicial.

O Desafio da Titularidade: O Primeiro Passo

Antes de individualizar as unidades, é preciso voltar a atenção para a "matriz": o terreno. Se o proprietário registrado faleceu ou se a cadeia de vendas está interrompida, o primeiro passo é regularizar a situação jurídica do terreno e consolidar a titularidade em nome dos atuais possuidores/proprietários. Para isso, existem três caminhos principais, a depender do caso concreto:

• Adjudicação Compulsória (Judicial ou Extrajudicial): Se houver um contrato de promessa de compra e venda e prova da quitação, é possível exigir a transferência da propriedade. O Conselho da Magistratura do TJRJ já consolidou que, nesse registro, incide apenas um único ITBI (sobre a transferência final), não sendo devida a cobrança sobre cessões intermediárias passadas. Por óbvio, a análise dos requisitos para o manejo da adjudicação compulsória precisa ser feito por um Advogado especialista;

• Usucapião Extrajudicial: Realizada diretamente no Cartório, é ágil, mas enfrenta um impasse reiterado: muitos registradores obstaculizam o ato exigindo que a parte demonstre "óbice" (impossibilidade) para a regularização por outras formas (como inventário). Essa exigência baseia-se em uma interpretação do Art. 410, §2º do Provimento CNJ 149/2023, muitas vezes equivocada, que trava o processo mesmo quando todos os requisitos legais da usucapião já foram implementados;

• Usucapião Judicial: Continua sendo uma via plenamente possível e, em muitos casos complexos (como quando há herdeiros desconhecidos ou litígios), permanece como a melhor alternativa. Por ser uma aquisição originária, ela rompe qualquer vínculo com o passado, e o registrador não pode questionar o mérito da sentença que reconheceu o direito.

Um ponto de atenção é a situação de quem possui a Escritura de Compra e Venda, mas nunca a levou ao registro. Por mais óbvio que pareça, muitos ainda acreditam que a Escritura no Tabelionato é o fim do processo, sem saber que ESCRITURA é diferente de REGISTRO. No Brasil, quem não registra não é dono. Sem o registro da Escritura no RGI, o imóvel continua juridicamente vinculado ao vendedor, sujeitando o comprador a penhoras por dívidas do antigo dono.

O Roteiro de Regularização: Do Terreno ao Condomínio

Resolvida a questão do terreno, o passo seguinte é legalizar as edificações para que cada casa tenha sua própria matrícula individualizada. O Art. 1.358 do Código de Normas do Estado do Rio de Janeiro estabelece o procedimento para a instituição de condomínio sem incorporação prévia:

• Projeto Arquitetônico: É a "planta" oficial do conjunto de casas que deve ser aprovada pela Prefeitura Municipal. O responsável por sua elaboração é obrigatoriamente um Arquiteto, que garante que a construção respeita as normas urbanísticas.

• Memorial Descritivo: É o documento que individualiza cada casa, detalhando suas medidas e limites. Ele deve ser elaborado por um Engenheiro Civil ou Arquiteto. A formalidade essencial é a assinatura do profissional acompanhada da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica).

• Planilha de Áreas e Frações Ideais: Este documento define qual a "fatia" do terreno pertence a cada casa e as áreas comuns. Ele é elaborado pelo profissional responsável pelo cálculo, que deve subscrever o quadro de custos e áreas.

Extinção de Condomínio: De Dono da "Fração" a Dono da "Casa"

Pode acontecer do mesmo terreno pertencer a múltiplas pessoas. Nesse caso temos o que a Lei concebe como Condomínio geral, conforme regras do art. 1.314 do Código Civil. É uma situação muito comum resultante inclusive de quando um terreno é objeto de herança, passa por inventário e é partilhado/dividido entre vários herdeiros. O todo (o terreno) agora tem vários donos (condôminos). Nessa situação as pessoas são donas de "frações ideais" desse terreno. Para que cada um seja dono exclusivo de sua casa, o art. 1.359 exige a extinção de condomínio concomitante à instituição do condomínio edilício. Isso atribui a propriedade exclusiva da unidade ao seu respectivo morador, formalizada por instrumento público ou particular:

"Art. 1.359. Havendo condomínio geral, previsto no artigo 1.314 do Código Civil, e pretendendo os proprietários ou titulares de direito e ação sobre o imóvel, erigir edificação composta de mais de uma unidade e submetê-la ao condomínio especial ou edilício previsto no artigo 1.332 do mesmo Código, deverá o oficial exigir a apresentação de instrumento público de extinção de condomínio e a subsequente instituição de condomínio edilício, com a atribuição de propriedade sobre as unidades autônomas, verificando-se se há incidência tributária, procedendo-se ao registro dos atos, nos termos do artigo 167, I, 17 e 23, da Lei nº 6.015/1973".

Urgência e Riscos da Informalidade Registral

Manter um conjunto de casas na informalidade é manter um patrimônio em risco. A falta de registro impede financiamentos bancários e desvaloriza o imóvel em cerca de 40%. Além disso, o falecimento de vizinhos ou antigos donos pode tornar a regularização futura muito mais cara e demorada. Não se pode esquecer que qualquer problema judicial envolvendo os antigos titulares pode acabar respingando ainda naquele patrimônio não regularizado já que ainda consta em nome dos antigos proprietários. De fato, a regularização é o melhor - senão o único - caminho para se alcançar tranquilidade e segurança jurídica, permitindo que o Registro Público reflita a realidade.

A Importância da Assessoria Jurídica Especializada

A regularização de um conjunto de casas é um procedimento de alta complexidade que exige mais do que o simples preenchimento de formulários; requer o domínio técnico dos princípios que gravitam em torno do Registro Público Imobiliário, especialmente o Princípio do Acesso ao Registro e da Razoabilidade, pilares defendidos pelo Conselho da Magistratura do TJRJ para mitigar o rigor da legalidade estrita e permitir que a propriedade cumpra sua função social. Somente um olhar especializado é capaz de compreender e aplicar as ferramentas e soluções jurídicas cabíveis ou a combinação delas diante das nuances do caso concreto, assim como a modulação dos princípios registrais para superar entraves burocráticos, garantindo que o fólio real reflita a realidade fática das edificações e confira segurança jurídica e tranquilidade para todos.

Fonte: Julio Martins