Comprar um Imóvel de "Posse": Oportunidade de Ouro ou Fonte de Problemas sem solução?

A oferta de um imóvel por um valor significativamente abaixo do mercado frequentemente acende um alerta, mas também uma faísca de oportunidade. Em muitos desses casos, o que está à venda não é a propriedade plena, mas sim os "direitos possessórios". A pergunta que surge é inevitável: é seguro comprar um imóvel de "posse" (sem Escritura e sem Registro)? A resposta não é um simples "sim" ou "não". Trata-se de uma operação de risco calculado, onde a diferença entre um excelente investimento e um problema monumental reside na análise técnica, na diligência prévia e, fundamentalmente, no suporte de uma assessoria jurídica especializada.

Primeiramente, é crucial entender a diferença entre posse e propriedade. Propriedade é o direito formal sobre um imóvel, registrado e publicizado no Cartório de Registro de Imóveis (RGI), que confere ao titular o direito de usar, gozar e dispor do bem. A posse, por outro lado, é o exercício de fato, a exteriorização de um desses poderes da propriedade. Ao comprar um "imóvel de posse", você não está adquirindo a titularidade no Cartório, mas sim o direito de ocupar e se comportar como dono, exatamente como o vendedor fazia. Normalmente o documento que formaliza essa transação é um Contrato de Cessão de Direitos Possessórios, mas não se desconhece que vários outros títulos/rótulos se pode dar para qualquer documento que viabilize a transação de uma "posse".

O principal risco dessa operação é a sua fragilidade perante o verdadeiro proprietário registral. A "posse", por melhor que seja, pode ser contestada judicialmente pelo titular do domínio, que pode, a qualquer tempo, ingressar com uma Ação Reivindicatória para reaver o imóvel (e é importante saber que não há "segurança" nem para um nem para outro já que a Ação Reivindicatória pode ser julgada procedente ou improcedente, dependendo crucialmente das particularidades do caso!). Além disso, a posse que está sendo vendida pode ter vícios: pode ser recente demais, clandestina, precária ou ter sido obtida por violência, o que a torna inútil para o objetivo final provável de quem a compra, que é a REGULARIZAÇÃO da propriedade.

O caminho para transformar a posse em propriedade plena é, na esmagadora maioria dos casos, a Ação de Usucapião. Ao adquirir os direitos possessórios, o comprador pode "somar" o tempo de posse do vendedor ao seu próprio para atingir o lapso temporal exigido por lei (que pode variar de 5 a 15 anos, a depender da modalidade de usucapião). Portanto, a compra da posse é, na verdade, o primeiro passo de uma jornada de regularização que culminará em um processo judicial ou EXTRAJUDICIAL para obter o registro definitivo em seu nome. Tudo isso precisa ser bem feito e orquestrado.

É neste ponto que a importância de um suporte jurídico se torna indiscutível. Antes de assinar qualquer contrato, o advogado especialista realizará uma auditoria completa (due diligence) sobre a posse. Este trabalho investigativo inclui analisar a origem da posse, verificar se ela é mansa, pacífica e contínua, entrevistar vizinhos, checar a existência de ações judiciais contra o possuidor ou envolvendo o imóvel e levantar todo o histórico de contas de consumo e pagamentos de IPTU. Essa análise minuciosa é o que permite mensurar o risco real do negócio e já identificar possibilidades vantajosas na aquisição.

O contrato que formaliza a transação, a "Cessão de Direitos Possessórios", deve ser elaborado com extremo rigor técnico. Um advogado garantirá que o documento contenha cláusulas essenciais de proteção ao comprador, como a responsabilidade do vendedor pela origem e qualidade da posse, a declaração de inexistência de litígios e a previsão de penalidades. Este contrato, embora não transfira a propriedade, é a prova fundamental para a futura ação de usucapião e para a defesa do comprador contra eventuais problemas. Em muitos Estados, como no Rio de Janeiro, o Código de Normas Extrajudiciais prevê a possibilidade de lavratura de uma ESCRITURA DE CESSÃO DE POSSE, além da ESCRITURA DECLARATÓRIA DE POSSE.

Quanto aos custos, eles se dividem em duas etapas. A primeira é a consultoria para a compra, que envolve a análise de risco e a elaboração do contrato. A segunda é o processo de Usucapião para a regularização definitiva. Os honorários advocatícios para a primeira fase costumam ser um valor fixo, calculado com base na complexidade da análise. Já para a ação de Usucapião, a prática comum é a cobrança de um valor considerando a complexidade do caso e também o valor do bem imóvel em discussão. Os valores variam, mas devem ser encarados como um investimento na segurança do patrimônio.

Em suma, comprar um imóvel de posse pode, sim, ser uma oportunidade, mas nunca será uma operação isenta de riscos. A segurança não está no negócio em si, mas na forma como ele é conduzido. Agir sem a devida diligência e sem um amparo jurídico qualificado é como navegar em águas desconhecidas sem um mapa. Com a orientação correta, é possível identificar os riscos, controlá-los e garantir que a compra seja feita com total ciência, transformando uma posse em uma propriedade sólida e segura, especialmente contando com a tranquilidade e segurança jurídica desejados que valorizarão seu patrimônio.